Die Reform des italienischen Katasters nimmt immer konkretere Formen an. Vom 01. Juli 2015 bis Dezember 2019 sollen nun Italiens über 63 Millionen Immobilien auf das neue Katastersystem umgestellt werden. Gewiss keine leichte Aufgabe, zumal geschätzte 3 bis 4 Millionen Immobilien in Italien noch nicht einmal über einen beim Katasteramt hinterlegten Grundriss verfügen!

Betrachtet man dabei das Ausmaß des Eingriffes, kann man wohl eher von einer Revolution als von einer Reform des Katasters sprechen, denn das bisherige Berechnungssystem des Katasterertrages der Immobilien wird sich radikal ändern: Zur prinzipiellen Vereinfachung des Katastersystems werden die Immobilien zukünftig nur noch in zwei – anstelle der bislang sechs – Katasterkategorien unterteilt. Die Gruppe „O“ steht dabei für gewöhnliche Immobilien, die Gruppe „S“ für spezielle Immobilien. Die Berechnung des Katastertrages einer Wohnimmobilie erfolgt künftig nicht mehr über die Anzahl der Räume, sondern über eine Kombination folgender Messwerte:

• Geografische Lage
• Etage
• Äußeres Erscheinungsbild und Erhaltungszustand
• Zusatzleistungen wie Fahrstuhl, Terrassen, Fenstergröße, …

All diese Messwerte zusammen ergeben die Grundlage des Katasterertrags pro Quadratmeter welcher dann mit der Wohnfläche der Immobilie multipliziert wird. Um zu verhindern, das die Summe all dieser –Großteils statistisch erhobenen- Daten bei einzelnen Immobilien zu hohe Katastererträge ergibt, wird das Ergebnis letztendlich pauschal um 30% reduziert.

Da es praktisch unmöglich sein wird, alle Immobilieneigentümer zur Vorlage eines Grundrisses für die Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche zu zwingen, hat der Gesetzgeber bereits eine national einheitliche Umrechnungstabelle der Wohnräume in Quadratmeter vorgelegt. So wird zum Beispiel ein Wohnraum einer Immobilie in Kategorie A/2 (normale Wohnimmobilie) künftig mit 21 qm berechnet. Da dieses System mit großer Sicherheit zum Nachteil der Eigentümer geht ist es an jedem selbst, einen aktuellen Grundriss in der zuständigen Gemeinde vorzulegen.

Für Gewerbeimmobilien wird die Berechnung des neuen Katasterwertes komplexer sein und eher einer direkten Schätzung gleichen. Auch hier wird der Schätzwert anschließend pauschal um 20% reduziert.

Fazit

In Italien haben derzeit vor allem hochwertige Immobilien oftmals einen sehr geringen Katasterertrag, welcher in starkem Kontrast zu deren tatsächlichem Marktwert steht. Daher wird erwartet, dass eine Vielzahl an Immobilien nach der Umstellung des Berechnungssystems deutlich höhere Katasterwerte ausweisen werden. Problematisch ist dabei vor allem die Tatsache, dass nahezu alle immobilienrelevanten Steuern bislang auf Basis des Katasterertrages berechnet werden. Die Katasterreform birgt daher leider auch indirekt die Gefahr einer massiven Steuererhöhung.